Kapitalanlage Immobilie
Gerade in unsicheren Zeiten suchen Verbraucher*innen krisenfeste Anlagen, die langfristig solide Rendite abwerfen. Der Kauf einer Immobilie gilt dabei als wertbeständige Investition. Allerdings gibt es kein Investment, das absolut sicher ist, eine hohe Rendite erwirtschaftet und jederzeit liquide ist. Die Wunschvorstellung, dass sich eine Immobilie – abgesehen vom am Anfang eingesetzten Eigenkapital – selbst finanziert, erfüllt sich häufig nicht.
Voraussetzungen für den Erwerb einer Immobilie
- Eigenkapital: Egal ob es sich beim Bau/Kauf einer Immobilie um eine reine Kapitalanlage handelt oder Sie die Immobile für den Eigenbedarf planen, empfiehlt es sich, über rund 25 Prozent Eigenkapital zu verfügen oder dies als finanzielles Polster in der Rückhand zu haben.
- Langfristiger Anlagehorizont: Wie der Name „Immobilie“ schon assoziiert, handelt es sich bei dieser Art von Kapitalanlage um ein äußerst illiquides Anlageprodukt, das nicht schnell in Bargeld zu transferieren ist.
- Liquidität: Es müssen immer – auch bei einem Leerstand der Immobilie – genügend liquide Mittel vorhanden sein, um die monatliche Zins- und Tilgungsleistung des Kredites zu bedienen.
Risiken beim Immobilien-Kauf
- Veränderung der Lage: Aus einem attraktiven Wohnviertel kann innerhalb von 10 bis 15 Jahren ein Brennpunktviertel werden oder aus einer No-Go-Area durch Sanierungsmaßnahmen ein angesagtes Szenenviertel.
- Leerstand der Immobilie: Es finden sich keine Nachmieter, die bereit sind, den gewünschten und für die Finanzierung erforderlichen Mietpreis zu zahlen.
- Säumige Mieter: Mietzahlungen stehen aus und müssen mit Hilfe eines Rechtsanwaltes eingeklagt werden.
- Plötzlich anfallende Reparaturen: Die Rücklagen reichen nicht aus, um die Sanierungs- oder Modernisierungsmaßnahmen auszuführen. Es müssen zusätzliche Kredite aufgenommen werden.
- Klumpenrisiko: häufig stecken Anleger einen Großteil des Vermögens in dieses eine Investment. Eine ausbalancierte Streuung des Kapitals ist nicht mehr gegeben. Wenn die Investition scheitert, ist auch ein großer Anteil des Geldes weg. Im schlimmsten Fall ist noch die Restschuld zu tilgen, obwohl sich die Immobilie nicht mehr im Eigentum befindet.
Der Erwerb einer Immobilie ist sowohl mit Chancen als auch mit Risiken verbunden. Einerseits ist der Immobilienkauf aufgrund des derzeit herrschenden niedrigen Zinsniveaus und des Anlagenotstandes zurzeit sehr reizvoll. Im 10-Jahres-Bereich werden aktuell Zinsen von unter 0,5 pro Jahr bezahlt. Wenn nicht jetzt, wann dann investieren? Andererseits sind die Immobilienpreise in den letzten Jahren horrend nach oben geschnellt. Es stellt sich die Frage, ob der Kaufpreis jetzt noch angemessen ist, um eine lohnenswerte Rendite zu erzielen? Tipp: Setzen Sie den Kaufpreis ins Verhältnis zur Jahreskaltmiete. Bei einem Faktor von 20 befinden Sie sich im günstigen, bei einem Faktor von 25 im mittleren und bei einem Faktor von 30 im teuren Segment.
Absolut sicher für die nächsten 10 bis 15 Jahre ist die Höhe der monatlichen Rate (Zins und Tilgung) zur Rückführung der zur Finanzierung aufgenommenen Kredite. Keineswegs sicher ist die Rendite, die der Eigentümer mit seiner Investition in den nächsten 10 bis 15 Jahren erzielt. Eine weitere Ungewissheit ist die Wertsteigerung der Immobilie in den nächsten Jahrzehnten. Diese hängt von der wirtschaftlichen Entwicklung der Gemeinde, dem Stadtteil beziehungsweise der Region ab.
Steuerliche Aspekte für den Erwerb einer Immobilie als Kapitalanlage
Je nach persönlichem Steuersatz stellt eine Investition in eine zu vermietende Immobilie ein lukratives, aber auch aufwendiges Investment dar:
- Abschreibung: Bei einer vermieteten Immobilie können Sie den Gebäudeanteil (Kaufpreis abzüglich Grundstückswert) steuerlich abschreiben. Hierbei gibt es je nach Art des Objekts unterschiedliche Abschreibungssätze und Modelle.
- Schuldzinsenabzug: Die zu zahlenden Kreditzinsen werden von den erzielten Mieteinnahmen abgezogen und reduzieren somit das zu versteuernde Einkommen.
- Veräußerungsgewinn: Übersteigt der Verkaufspreis der Immobilie den Anschaffungspreis, so ist ein erzielter Veräußerungsgewinn nach zehn Jahren steuerfrei.
Empfehlenswert ist es, vor dem Kauf einer Immobilie als Kapitalanlage einen Steuerberater zu konsultieren und sich über die individuellen steuerlichen Auswirkungen beraten zu lassen.
Fazit: Chancen und Risiken der eigenen Immobilie
Ein Direktinvestment in eine Immobilie stellt eine sinnvolle Kapitalanlage dar, wenn der Investor über ausreichend Eigenkapital verfügt, um die anfallenden Kosten auch während der Haltedauer tragen zu können. Von Immobilieninvestments, bei denen der Finanzplan „auf Kante“ genäht ist, rät der VerbraucherService Bayern dringend ab. Zu groß ist hierbei das Risiko, dass die Immobilie den Käufer in den Ruin treibt.
Die Aussage, dass ein Eigenheim die beste Altersvorsorge sei, ist kritisch zu sehen. Denn selbst wenn das eigene Häuschen vor Rentenbeginn abgezahlt ist, wohnt man nicht kostenfrei.
Eine Immobilie ist ein Gebrauchsgegenstand, der regelmäßig gepflegt und gewartet werden will. Daher fallen ab einem Alter von 20 Jahren immer wieder Instandhaltungskosten an, die oftmals im fünfstelligen Bereich liegen. Denken Sie hierbei an Dinge wie eine neue Heizungsanlage, ein kaputtes Dach oder undichte Fenster. Diese Beträge müssen finanzierbar sein und werden beim Immobilienerwerb oftmals nicht thematisiert. Das selbstgenutzte Eigenheim stellt unter Umständen eine sinnvolle Ergänzung zur privaten Altersvorsorge dar, das Nonplusultra ist es aber nicht.
Auch hier gilt: Wer sich eine Hausfinanzierung gerade mal so leisten kann und parallel kein zusätzliches Vermögen aufbaut, sollte besser weiterhin zur Miete wohnen.