Immobilienfinanzierung
Ist die Traumimmobilie gefunden und das Eigenkapital zusammengezählt, gilt es eine für die Kreditnehmer transparente, flexible und kostengünstige Finanzierung zu finden. Banken, Sparkassen sowie Bausparkassen und Versicherungen offerieren unterschiedliche Finanzierungsalternativen. Jede Kreditvariante bietet gewisse Vor- und Nachteile. Welche Finanzierung die richtige ist, hängt von den persönlichen Vorstellungen und der aktuellen Lebenssituation der Kreditnehmer ab.
Die beiden häufigsten Finanzierungsalternativen sind das Annuitätendarlehen und der Bauspar-Kombikredit. Daneben gibt es für zukünftige Eigenheimbesitzer auch staatliche Förderprogramme, die sich durch einen niedrigen Zinssatz auszeichnen. Die Kreditanstalt für Wiederaufbau bietet beispielsweise Darlehen für den Bau, Kauf oder die Modernisierung von Immobilien sowie für Energiesparmaßnahmen an. Die BayernLabo und der Freistaat Bayern unterstützen besonders junge Familien mit geringen und mittleren Einkommen bei der Finanzierung mit zwei Förderprogrammen: Dem bayerischen Wohnungsbauprogramm und dem bayerischen Zinsverbilligungsprogramm.
Annuitätendarlehen
Ein Annuitätendarlehen beschreibt ein klassisches Darlehen mit gleichbleibenden monatlichen Raten. Jede Rate setzt sich aus einem Zins- und Tilgungsanteil zusammen. Die Ratenhöhe ist während der vereinbarten Kreditlaufzeit von 10, 15 oder 20 Jahren konstant. Jedoch verändert sich das Verhältnis von Zins- und Tilgungsanteil innerhalb der Rate. Mit jeder Ratenzahlung nimmt die Kreditsumme um die in der Rate enthaltene Tilgung ab. Bei der nächsten Rate ist der Tilgungsanteil dann ein klein wenig höher. Anhand des Zins- und Tilgungsplans hat der Kreditnehmer die Möglichkeit nachzuvollziehen, wie sich seine Kreditrestschuld von Monat zu Monat reduziert.
Beispiel:
Kredit über 100.000 Euro, Zinssatz zwei Prozent pro Jahr, Tilgungssatz drei Prozent pro Jahr
| Monatliche Rate | Zinsanteil | Tilgungsanteil | Restschuld | |
| 100.000,00 € | ||||
| Monat 1 | 416,67 € | 166,67 € | 250,00 € | 99.750,00 € |
| Monat 2 | 416,67 € | 166,25 € | 250,42 € | 99.499,58 € |
| Monat 3 | 416,67 € | 165,83 € | 250,84 € | 99.248,74 € |
Der große Vorteil eines Annuitätendarlehens liegt in der hohen Transparenz. Sondertilgungen sowie eine flexible Ratengestaltung sind je nach Vertragsvereinbarung möglich. Ein gravierender Nachteil ist jedoch ein hohes Zinsänderungsrisiko bei einem kurzen Zeitraum der Zinsbindung wie zehn Jahre. In der Regel ist danach eine Anschlussfinanzierung mit ungewissem Zinssatz nötig. Um dieses Risiko zu reduzieren, empfiehlt es sich in der momentanen Niedrigzinsphase den Zinssatz langfristig auf mindestens 15 oder 20 Jahre festzuschreiben.
Bauspar-Kombikredit
Ein Bauspar-Kombikredit beschreibt eine Kombination aus einem Zwischenkredit und einem Bausparvertrag.
Mit einem Zwischenkredit finanziert sich der Bausparvertrag bis zu seiner Zuteilung vor. Bis zur Ablösung durch den Bausparvertrag zahlt der Kreditnehmer nur Zinsen. Anstelle einer Tilgung erfolgt das Ansparen von Guthaben in den Bausparvertrag.
Bei einem Bausparvertrag handelt es sich um eine Kombination aus einem reinen Spar- und einem Kreditvertrag. In der Ansparphase werden monatliche Raten in den Bausparvertrag eingezahlt. Sobald ein Mindestguthaben, in der Regel 40 bzw. 50 Prozent der Bausparsumme erreicht ist und der Vertrag eine ausreichend hohe Bewertungszahl hat, teilt die Bausparkasse den Bausparvertrag zu. Er löst dann den Zwischenkredit ab. Übrig bleibt das Bauspardarlehen, für das der Bausparer Zins- und Tilgungsleistungen erbringt.
Beispiel: Am Anfang der Finanzierung hat der Darlehensnehmer einen Zwischenkredit in Höhe von 100.000 Euro und einen Bausparvertag mit Bausparsumme von 100.000 Euro abgeschlossen. Nach einigen Jahren ist das Mindestguthaben von 40.000 Euro erreicht und es kommt zur Zuteilung des Bausparvertrages. Der Zwischenkredit wird vollständig durch das Bausparguthaben von 40.000 Euro und die Inanspruchnahme des Bauspardarlehen von 60.000 Euro abgelöst.
Der große Vorteil eine Bauspar-Kombikredites ist, dass alle Konditionen bei Vertragsabschluss des Zwischenkredites und Bausparvertrages bis zur vollständigen Rückzahlung des Bauspardarlehens festgelegt sind und der Darlehensnehmer keinerlei Zinsrisiko eingeht.
Ein gravierender Nachteil sind die hohen Kosten. Bereits bei Vertragsabschluss fallen einmalig 1 – 1,6 Prozent Abschlussgebühren auf die komplette Bausparsumme an. Daneben stellen die Bausparkassen häufig auch noch ein Jahresentgelt in Rechnung. Diesen Kosten stehen nur sehr geringe Guthabenzinsen in der Ansparphase gegenüber. Gerade in Zeiten niedriger Darlehenszinsen ist eine Bausparkombifinanzierung im Vergleich zu einem Annuitätendarlehen oftmals die teurere Finanzierungsvariante, da sich die Zinslast über die gesamte Laufzeit in der Regel höher darstellt.
Besonderheit: Forward-Darlehen
Läuft bei einem Annuitätendarlehen die vereinbarte Zinsfestschreibung aus und besteht noch eine Restschuld, verhandeln die Kreditnehmer die Konditionen mit der Bank neu. Die Anschlussfinanzierung erfolgt zu den dann gültigen Marktkonditionen.
Für Kreditnehmer, deren Zinsfestschreibung innerhalb der nächsten fünf Jahre abläuft, lohnt es sich in der momentanen Niedrigzinsphase das niedrige Zinsniveau für ihre zukünftige Anschlussfinanzierung zu sichern. Dies ist mit einem sogenannten Forward-Darlehen möglich. Die Konditionen für die Anschlussfinanzierung – wie Zinssatz, Laufzeit und Ratenhöhe – werden hierbei heute schon festgelegt.
Der große Vorteil eines Forward-Darlehens ist die Zinssicherheit für den Anschlusskredit. Diese lässt sich die Bank aber in Form eines Zinsaufschlages vergüten. Der Zuschlag ist umso höher, je länger die Vorlaufzeit. Sinken die Zinsen jedoch bis zur Anschlussfinanzierung, ist der Kreditnehmer verpflichtet, das Forward-Darlehen zum vereinbarten Zeitpunkt abzunehmen, auch wenn es für ihn ein Minusgeschäft darstellt. Der Abschluss eines Forward-Darlehens stellt immer eine Wette auf ein steigendes Zinsniveau dar.
Fazit: Gut informieren, mehrere Finanzierungsangebote einholen
Die Finanzierung der eigenen vier Wände ist ein einmaliges, sehr langfristig angelegtes Projekt. Für die Kreditnehmer ist es ratsam, sich beim Informieren von aktuellen Fördermöglichkeiten und beim Einholen von mehreren Finanzierungsangeboten ausreichend Zeit zu nehmen. Häufig werden kostspielige Verträge unterzeichnet, die einer persönlichen finanziellen Krise nicht standhalten. Zu den Finanzierungskosten kommen noch die Instandhaltungskosten der Immobilie, die bei der Finanzierungsplanung nicht außer Acht zu lassen sind, hinzu.
Die wichtigsten Informationen zu diesem Thema gibt es auch noch einmal zum Nachhören in unserem Podcast: Immobilienfinanzierung