Altersvorsorge

01.09.2022

Immobilienrente – diese Möglichkeiten gibt es   

Zahlreiche Verbraucher*innen investieren mehr als ihr halbes Leben in die eigenen vier Wände. Wenn dann durch geringe Alterseinkünfte das verfügbare Einkommen knapp wird, stellt sich häufig die Frage: was mache ich jetzt mit meiner Immobilie? Wer über eine Verrentung der Immobilie nachdenkt, sollte dies, wenn überhaupt, möglichst spät im Leben umsetzen, da bei allen angebotenen Varianten die erwartete, verbleibende Lebenszeit eine entscheidende Rolle spielt. Lassen Sie sich in jedem Fall ausführlich beraten, auch zu den steuerlichen Aspekten, und sehen Sie sich Ihre Partner sehr genau an.

Immobilienrente – diese Möglichkeiten gibt es   
Foto: © leszekglasner - stock.adobe.com

Durch die in der Vergangenheit stark gestiegenen Immobilienpreise gibt es immer mehr Anbieter, die das Geschäftsmodell der Immobilienverrentung für sich entdeckt haben, wobei verschiedene Modelle zur Auswahl stehen:

Verkauf mit Wohnrecht und Leibrente

Hierbei wird das Haus verkauft und dem ursprünglichen Eigentümer gleichzeitig ein dauerhaftes Wohnrecht im Grundbuch eingetragen. Dabei wird allerdings vom tatsächlichen Verkehrswert des Hauses ein nicht unerheblicher Teil für das lebenslange Wohnrecht abgezogen. Der Differenzbetrag stellt dann die, meist monatlich ausgezahlte, Leibrente dar. Die Leibrente ist dann mit dem Ertragsanteil, der vom Eintrittsalter abhängig ist, zu versteuern. Hier gilt es darauf zu achten, auf wen die Leibrenten laufen und was im Sterbefall mit noch nicht gezahlten Renten passiert.

Für den Fall, dass der Umzug in ein Pflegeheim eintreten kann, lässt sich das Wohnrecht auch durch ein Nießbrauchrecht ersetzen, bei dem der ursprüngliche Eigentümer Mieteinnahmen aus der Immobilie verwertet. Neben einer Steuerpflicht der Mieteinnahmen hat dies aber auch weit höhere Abschläge vom Verkehrswert zur Folge.

Verkauf mit anschließender Miete

Bei diesem Modell verkaufen Sie die Immobilie zum regulären Verkehrswert und mieten diese dann vom Erwerber zurück. Hier sollten Sie beim Mietvertrag darauf achten, wie Kündigungsmöglichkeiten und Mietsteigerungen in den nächsten Jahren festgeschrieben sind. Zudem erhalten Sie in diesem Fall eine größere Kapitalsumme, die dann möglichst sicher und rentabel anzulegen ist, um daraus sowohl die monatliche Miete als auch den Lebensunterhalt zu bestreiten. Diese Möglichkeit bietet die höchste Flexibilität, da Sie auch ein alternatives Objekt mieten können.

Immobilienverkauf mit zeitlich begrenzter Rente

Das aus dem Verkauf der Immobilie generierte Kapital wird hierzu in eine zeitlich begrenzte Rente umgewandelt. Auch hier gilt, wie bei einer lebenslangen Rente, dass die Ertragsanteile steuerpflichtig werden. Diese hängen von Eintrittsalter und Laufzeit ab. Für eine Zeitrente spricht der höhere Auszahlbetrag. Gegen eine Zeitrente spricht allerdings, dass diese eben nach der vereinbarten Laufzeit abrupt endet und dieses Einkommen wieder wegbricht. Je nach Anbieter bestehen hier aber auch weiterhin Kapitalentnahmemöglichkeiten. 

Teilverkauf mit anschließendem Nutzungsentgelt

Relativ neu auf dem deutschen Markt sind Anbieter, die einen Teilverkauf der Immobilie zulassen. Diese Option ist allerdings nur dann geeignet, wenn ein Großteil der Altersvorsorge bereits anderweitig gesichert ist. Hier verkaufen die Eigentümer einen bis zu 50-prozentigen Anteil der Immobilie und entrichten dafür künftig ein Nutzungsentgelt. Das volle Nutzungsrecht bleibt dabei beim Verkäufer, der damit wie eine Miete fürs eigene Heim zahlt. Dafür kann der Teilverkäufer immer noch von Wertsteigerungen seiner Immobilie profitieren.

Umkehrhypothek um laufende Kosten zu minimieren

In den meisten Fällen wurde bei der ursprünglichen Finanzierung eine Grundschuld für das finanzierende Kreditinstitut eingetragen, deren Kredit mittlerweile größtenteils getilgt sein sollte.  Nun gibt es die Möglichkeit, diese Grundschuld neu zu valutieren, also erneut einen Kredit auf die Immobilie aufzunehmen. Allerdings bekommen Senioren in der Regel keine guten Konditionen, da die Tilgung gegebenenfalls nicht mehr gewährleistet ist. Gerade bei der Umkehrhypothek bestreiten Sie Zins und Tilgung nicht mehr laufend, sondern sie summieren sich auf, um im Todesfall durch den Verkauf der Immobilie beglichen zu werden. Hier könnte es je nach Marktlage und Gebäudezustand zu einer entsprechenden Unterdeckung kommen, die dann die Erben belastet. 

Fazit: Frühzeitig prüfen und mehrere Angebote einholen

Bei der Vielzahl von Möglichkeiten und Angeboten ist es in jedem Fall ratsam, sich frühzeitig mit den verschiedenen Optionen zu beschäftigen. Beziehen Sie dabei in jedem Fall den Partner und die möglichen Erben mit in die Überlegungen ein. Prüfen Sie die in Frage kommenden Modelle sorgfältig und lassen Sie die Verträge auf jeden Fall vor Unterzeichnung von einem Fachanwalt für Immobilienrecht überprüfen. Bei so einer weitreichenden Entscheidung ist das Anwaltshonorar mit Sicherheit ein gut angelegtes Geld und erspart Ihnen im Nachhinein böse Überraschungen. Alle Anbieter von Immobilienrenten möchten mit diesem Geschäftsmodell auch selbst Profit machen. Daher sollten Sie sich in jedem Fall mehrere Angebote von unterschiedlichen Anbietern machen lassen. Erst bei einem direkten Vergleich offenbaren sich Schwachstellen, die es zu vermeiden gilt.