10 Tipps für die Baufinanzierung

Die Baufinanzierung ist für zahlreiche Verbraucher*innen der Schlüssel zum Traum vom Eigenheim. Eine sorgfältige Planung ist unerlässlich, um finanzielle Stabilität und langfristige Zufriedenheit zu gewährleisten. Jedoch ist die Baufinanzierung ein für Laien äußerst komplexes Thema.

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Die Gefahr einer Fehlentscheidung, die sich bald als teure oder gar existenzbedrohende Stolperfalle entpuppen könnte, ist hoch. Hinzu kommen aktuell ungünstige wirtschaftliche Konditionen. Nicht nur das aktuell hohe Zinsniveau verteuert das Bauvorhaben. Banken prüfen wegen der steigenden Baupreise und Lebenshaltungskosten Anträge auf Immobilienkredite deutlich strenger als vor einigen Jahren. Viele Bauprojekte müssen storniert werden, da bei zu wenig Eigenkapital die hohe Zinslast nicht getragen werden kann. Eine gute Vorbereitung ist daher vor der Antragstellung bei einem Kreditinstitut unabdingbar.

Eine sinnvolle Baufinanzierung ist eine maßgeschneiderte Finanzierung, die zu der individuellen finanziellen Situation, zu den Zielen, Wünschen und Möglichkeiten der Verbraucher*innen passt. Sie bietet genügend Sicherheit und transparente Konditionen, aber auch ausreichende Flexibilität, um auf veränderte Lebenssituationen reagieren zu können. Für manche Darlehensnehmer bedeuten lange Zinsfestschreibungen Sicherheit, andere, die zum Beispiel mit einem Erbe rechnen, wollen ihr Darlehen eher früher, jedoch ohne Strafzinsen ablösen.

Lesen Sie hier unsere zehn Tipps für eine solide Finanzierung Ihrer Immobilie:

1. Das passende Finanzierungsmodell wählen

Die Wahl des richtigen Finanzierungsmodells ist der erste und möglicherweise wichtigste Schritt bei der Baufinanzierung. Es gibt verschiedene Modelle, wie das Annuitätendarlehen oder die mit Bausparvertrag unterstützte Finanzierung.

Das Annuitätendarlehen, bei dem monatliche Raten aus Zins- und Tilgungsanteil bestehen, ist das gängigste Modell. Die monatlich zu zahlenden Raten sind hier je nach Zinsfestschreibung fünf bis 20 Jahre gleichbleibend. Für die langfristige Sicherheit sind in der Regel Zinsaufschläge fällig, andererseits hat der Darlehensnehmer zehn Jahre nach Darlehensvollauszahlung auch das Recht, das Darlehen mit sechsmonatiger Kündigungsfrist zu kündigen, ohne dafür eine Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank zahlen zu müssen. Einige Anbieter bieten mittlerweile auch Volltilgerdarlehen an, bei denen der Zins bis zur vollständigen Tilgung des Darlehens gleich bleibt. Da der Schuldsaldo mit jeder monatlichen Rückzahlungsraterate abnimmt, nimmt die Tilgungsrate bei gleichbleibender monatlicher Belastung stetig zu und der Zinsanteil nimmt gleichzeitig ab. Annuitätendarlehen zählen zu den transparentesten und kostengünstigen Darlehenskonstruktionen.

Die sogenannten Sofort-/Fest-/ oder auch Konstantdarlehen der Bausparkassen locken mit niedrigen zukünftigen Baudarlehenszinsen. Ein Bankdarlehen finanziert die Zeit bis zur Zuteilung vom Bausparvertrag vor und somit steht das Darlehen für die Finanzierung der Immobilie sofort zur Verfügung. In der Ansparphase vom Bausparvertrag werden für die gesamte anfängliche Darlehenssumme lediglich Zinsen, jedoch keine Tilgung gezahlt, was zu einer hohen Gesamtzinsbelastung führt. Sobald der Bausparvertrag zugeteilt wird, tilgt das Bauspardarlehen das Bankdarlehen. Für das Bauspardarlehen fallen dann monatlich Zins- und Tilgungsleistungen an.

Bei der Berechnung des Bausparvertrags ist viel Sorgfalt geboten, damit das Bauspardarlehen zum Zinsfestbindungsauslauf tatsächlich zugeteilt werden kann. Oft erfolgt die Beratung unter falschen Annahmen, mit überhöhten Sparraten oder unrealistischen Sonderzahlungen. Die Kalkulation ist später dann nicht mehr nachvollziehbar, wenn die Zuteilung nicht gewährt wird. Eine teure Zwischenfinanzierung kann die Folge sein.

Baufinanzierer dürfen auch die sehr hohen Vertragskosten und die ungünstige Guthabenverzinsung während der Ansparphase des Bausparvertrags nicht übersehen. Ebenfalls gilt es zu bedenken, dass für das Bauspardarlehen später ein regulärer Darlehensantrag notwendig ist. Arbeitslosigkeit oder Selbständigkeit sind im Antragsprozess oft Ausschlusskriterien bei den Bausparkassen. Weiter zu beachten ist, dass die bei Vertragsabschluss vereinbarten Bauspardarlehenszinsen garantiert, aber nicht immer günstiger sind als Bankzinsen. Bei niedrigen oder fallenden Zinsen für herkömmliche Bankkredite sind sie teurer als die Hypothekenzinsen.

Verbraucher*innen sollten die Vor- und Nachteile der einzelnen Modelle sorgfältig abwägen und dabei ihre persönliche finanzielle Situation und langfristigen Ziele berücksichtigen. In den meisten Fällen fahren Bauherren mit einem Annuitätendarlehen bei der Bank am günstigsten.

2. Je höher das Eigenkapital, desto niedriger die Zinsen

Unzureichendes Eigenkapital und fehlende Kapitaldienstfähigkeit sind die häufigsten Gründe, warum Banken Darlehensanträge ablehnen. Um die Finanzierungskosten zu senken, sollten Verbraucher*innen versuchen, möglichst viel Eigenkapital einzubringen. Als Eigenkapital wird der Anteil am Kaufpreis / den Baukosten berechnet, die Sie nicht finanzieren müssen. Neben dem Guthaben auf dem Girokonto zählen zum Eigenkapital auch Bauspar- und Riester-Verträge, kapitalbildende Lebensversicherungen, Wertpapierdepots und andere Sparguthaben – außer Ihren Notreserven. Auch Erbschaften oder Eigenleistung am Bau, wie Wände streichen, Tapezieren, Parkett verlegen können Ihr Eigenkapital erhöhen.

Die besten Darlehenszinsangebote bekommen Verbraucher*innen bei möglichst hoher Eigenkapitalquote, das heißt wenn die Bank unter 80 Prozent, noch besser unter 60 Prozent des Kaufpreises finanzieren muss. Verbraucher*innen sollten nicht alle finanziellen Mittel in Ihr Immobilienprojekt stecken. Kalkulieren Sie hier besonders realistisch und bedenken Sie, dass Sie neben Ihrer Immobilienfinanzierung auch noch Geld für andere Dinge, wie beispielsweise einem neuen Auto oder für Ihren Urlaub benötigen. Wenn Sie nur noch für Ihr Haus leben und arbeiten, werden die meisten Menschen mittelfristig nicht glücklich.

Finanzinstitute haben ihre eigenen Regeln, was die maximale Darlehenshöhe angeht. Bei besonders hochwertigen Sicherheiten und sehr guter Bonität ist auch eine 100-Prozent-Finanzierung möglich. Üblich ist jedoch die Beleihungsgrenze von maximal 80 Prozent.
In jedem Fall lohnt es sich, mehrere Angebote von verschiedenen Banken einzuholen und nicht nur bei der Hausbank anzufragen. Die Inanspruchnahme von Kreditmaklern nimmt Ihnen hierbei viel Arbeit und Nerven ab. Denn sie haben die Konditionen von mehreren hundert Geldinstituten in ihrem Portfolio und sie sparen sich das Abklappern der einzelnen Institute.

3. Kleine Zinsunterschiede bringen tausende Euros

Die Zinssätze sind ein entscheidender Faktor für die Kosten der Baufinanzierung. Bereits geringfügige Unterschiede im Zinssatz verursachen über die Laufzeit des Darlehens nicht selten zusätzliche Gesamtzinskosten in fünfstelligen Größenordnungen. Verbraucher*innen sollten die aktuellen Marktbedingungen und Zinsprognosen beobachten und mehrere Angebote vergleichen. Langfristige Festzinsvereinbarungen bieten Planungssicherheit, während kürzer laufende Zinsvereinbarungen bei sinkenden Zinsen Vorteile wie Flexibilität bringen.

4. Eine gute Tilgungsstrategie verkürzt die Finanzierungslaufzeit

Eine gut durchdachte Tilgungsstrategie minimiert die Darlehenslaufzeit und die Gesamtzinsbelastung. Verbraucher*innen sollten ihren finanziellen Spielraum realistisch einschätzen: welche monatliche Belastung können sie dauerhaft tragen, wie schnell möchten sie das Darlehen zurückzahlen, wie hoch sind Tilgungen möglich. Sondertilgungen und flexible Tilgungsraten helfen, schneller schuldenfrei zu werden und Zinskosten zu sparen. Die Sondertilgungsmöglichkeit in Höhe von fünf Prozent der ursprünglichen Darlehenssumme pro Jahr ist üblich. Mit der Option der Änderung der Tilgungsrate (senken oder erhöhen), können Darlehensnehmer im Notfall ihre monatliche Belastung an ihre veränderte finanzielle Situation anpassen – diese Vereinbarung darf in keinem Baufinanzierungsvertrag fehlen.
Bedenken Sie unbedingt kritisch, dass nach der vereinbarten Zinsfestschreibung bei steigenden Zinsen plötzlich eine wesentlich höhere monatliche Belastung entstehen könnte, wenn die Restschuld noch hoch ist.

5. Vorhandene Fördermöglichkeiten nutzen

Es gibt verschiedene Förderprogramme, die Bauherren und Immobilienkäufer unterstützen. Dazu gehören staatliche Förderungen wie die KfW-Darlehen oder Zuschüsse, regionale Förderprogramme wie das zinsbegünstigte Darlehen der LABO, aber auch die kommunale Unterstützung für energetische Sanierungsmaßnahmen oder steuerliche Vorteile. Informieren Sie sich immer über die aktuell verfügbaren Fördermöglichkeiten und prüfen Sie, ob Sie die Voraussetzungen erfüllen, um finanzielle Unterstützung zu erhalten.
Die Förderprogramme werden über die baufinanzierende Bank ausgereicht. Auch für diese Darlehen gelten die Bedingungen üblicher Darlehensbeantragung bei der Bank. Wichtig ist hier immer: Anträge auf Förderung müssen immer vor dem Baubeginn gestellt werden.

6. Bei der Budgetplanung an die Nebenkosten denken

Neben den reinen Bau- oder Kaufkosten fallen beim Immobilienerwerb zahlreiche Nebenkosten an. Dazu zählen Notarkosten, Grunderwerbsteuer, Maklergebühren oder Gutachterkosten. Diese Nebenkosten können bis zu 15 Prozent des Kaufpreises ausmachen und sind bei der Finanzierungsplanung unbedingt zu berücksichtigen. Nebenkosten werden aus dem Eigenkapital gezahlt, die Banken dürfen diese Kosten nicht durch den Immobilienkredit finanzieren. Auch eventuelle Vermessungs-, Erschließungs- oder Anschlusskosten summieren sich. Eine genaue Kalkulation der Nebenkosten verhindert unangenehme Überraschungen und gewährleistet eine realistische Budgetplanung.

7. Nicht nur die Immobilie absichern

Eine angemessene Absicherung durch Versicherungen ist essenziell. Neben den obligatorischen Wohngebäude- mit Brand und Elementarschadenversicherung lohnt es sich für Darlehensnehmer auch über eine Risikolebensversicherung nachzudenken, um die Familie im Todesfall abzusichern. Die Deckungssumme soll mindestens die noch ausstehenden Schulden absichern. Einige Anbieter bieten auch Risikolebensversicherungstarife mit fallender Versicherungssumme an. Hierbei orientiert sich die Versicherungssumme an Ihrem Darlehensverlauf. Diese Tarife sind in der Regel günstiger als Verträge mit dauerhaft gleichbleibender Todesfallsumme. Auch eine Berufsunfähigkeitsversicherung sollte vorhanden sein, um die finanzielle Belastung aus der Finanzierung im Falle einer Berufsunfähigkeit abzufedern.

8. Verbessern Sie Ihre Bonität

Die persönliche Bonität hat erheblichen Einfluss auf die Konditionen der Baufinanzierung. Eine gute Bonität führt zu einem geringeren Finanzierungsrisiko für die Bank und dementsprechend zu günstigeren Zinsen und besseren Kreditkonditionen. Behalten Sie Ihre Kreditwürdigkeit im Auge und wenn nötig, ergreifen Sie unbedingt Maßnahmen, um diese zu verbessern. Dazu gehören das pünktliche Begleichen von Rechnungen, das Vermeiden unnötiger Verbraucherkredite, Leasing Verträge für Konsumgüter und die regelmäßige Überprüfung der eigenen Schufa-Auskunft. Einmal im Jahr können Sie bei der Schufa eine kostenfreie Auskunft über die von Ihnen gespeicherten Daten beantragen.

9. Umweltauflagen treiben auch bei Bestandsimmobilien die Kosten nach oben

Überbordende Baunormen, hohe Energie-Standards und eine große Nachfrage nach Umwelttechniken verursachen stark steigende Bau- bzw. Sanierungskosten. In Abhängigkeit davon, welche Art von Heizung zum Beispiel aktuell eingebaut wird (Wärmepumpe oder Gas), kann der Preisunterschied zehntausende Euros betragen. Für die Sanierungsmaßnahmen muss zusätzliches Eigenkapital oder ein Darlehen verwendet werden. Eine höhere monatliche Belastung bei fremdfinanzierten Vorhaben ist das Ergebnis.
Den aktuellen Preisverfall bei Bestandsimmobilien mit schwacher Energiebilanz preist die Bank durch niedrigere Beleihungswerte ein. Die verpflichtenden GEG-Sanierungsmaßnahmen gelten nämlich als Reparaturstau und den Immobilienwert mindernde Faktoren.

Wenn bei der Erfüllung von Umweltauflagen – z.B. Heizungsgesetz – der Bauherr wegen Lieferengpass oder Terminschwierigkeiten auf alternative Produkte bzw. Lieferanten ausweicht, könnten mit Sicherheiten nicht abgedeckte Mehrkosten entstehen. Den gleichen Effekt haben unerwartete Kostentreiber durch kommunale Anforderungen wie die Entsorgungspflicht bei einer Bodenbelastung. Teure Nachfinanzierung mit Zinsaufschlag ist die Folge oder im schlimmsten Fall klafft eine Finanzierungslücke.

10. Instandhaltungsrücklage bewahrt vor finanziellen Engpässen

Einer der wichtigsten Faktoren beim Bau oder dem Erwerb einer eigenen Immobilie ist der Aufbau einer ausreichenden Instandhaltungsrücklage. Leider wird diese bei den Budgetplanungen oftmals vernachlässigt oder erst gar nicht angesprochen. Denn ein Haus oder eine Wohnung sind im Grunde genommen ein Gebrauchsgegenstand, der sich nach und nach abnutzt oder repariert werden muss. Auch ein neu gebautes Haus beginnt nach deren Fertigstellung zu altern und spätestens nach 15 bis 20 Jahren kommen die ersten größeren Reparaturen auf Sie zu. Die Heizungsanlage geht kaputt, die Fenster werden undicht oder es gilt das Dach teilweise neu einzudecken. Nicht selten gehen die Kosten für solche Reparaturen in fünfstellige Summen. Wenn Sie dann noch beim Abzahlen Ihres ursprünglichen Immobilienkredits sind und über fast kein Erspartes mehr verfügen, kommt es zu Problemen.

Daher raten wir bei Ihrer Budgetplanung gleich zu Beginn des Baus zum Aufbau einer Instandhaltungsrücklage. Eine Faustformel lautet hier bei Neubauten, dass pro Quadratmeter Wohnfläche mindestens ein Euro pro Monat angespart werden sollte. Bei 150 qm Wohnfläche sind das also monatlich 150,00 Euro, die in einen Sparvertrag fließen.