Bausparvertrag: Sinnvoll in Zeiten niedriger Zinsen?

Für viele Verbraucherinnen und Verbraucher gilt der Bausparvertrag als langweilig, unattraktiv und intransparent. In Zeiten gestiegener Immobiliendarlehenszinsen, hoher Baukosten und strenger Sanierungspflicht stellt sich die Frage: lohnt sich der Neuabschluss eines Bausparvertrags? Wir klären auf und geben Antworten auf die zehn wichtigsten Fragen.

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1. Wie funktioniert ein Bausparvertrag?

Zunächst wird die zu erreichende Bausparsumme festgelegt und der Bausparer entrichtet die Abschlussgebühren von – je nach Tarif – zwischen rund 1,0 und 1,6 Prozent der Bausparsumme. In der sogenannten Ansparphase zahlt der Bausparer dann einen festgelegten Prozentwert der Bausparsumme im Rahmen eines Sparplans ein. Bei einem Standardtarif liegt der Sparanteil in der Regel bei 50 Prozent der Bausparsumme.

Nach rund sieben bis zehn Jahren Spardauer wird der Bausparvertrag zuteilungsreif. Allerdings darf die Bausparkasse den Zuteilungstermin gemäß §4 Abs. 5 des Bausparkassengesetzes (BauSparkG) nicht versprechen. Dieser hängt von mehreren, von der Bausparkasse vorab definierten Kriterien ab, wie zum Beispiel der Bewertungszahl, dem Sparverhalten anderer Bausparer und ähnlichem. Nach Annahme der Zuteilung kann der Bausparer über sein verzinstes Vertragsguthaben verfügen, alternativ das festverzinsliche Bauspardarlehen, das heißt die Differenz zwischen der Bausparsumme und dem Vertragsguthaben, abrufen.
 
Da die Darlehenszinsen für das Bauspardarlehen bereits mit dem Vertragsabschluss feststehen, wirkt die Zinssicherheit des Bausparvertrags attraktiv. Wegen der Kosten und Zuteilungsmodalitäten lohnt es sich für Sparer jedoch genau hinzuschauen, bevor sie einen neuen Bausparvertrag abschließen.

2. Für wen lohnt sich ein Bausparvertrag?

Ein Bausparvertrag macht dann Sinn, wenn die Bauspardarlehen-Option in Anspruch genommen wird. In Zeiten von gestiegenen Hypothekenzinsen lässt sich diese Option als ein Finanzierungsbaustein für den Bau oder den Kauf des Eigenheims in einigen Jahren oder als

• Vorsorge für anstehende Sanierungsmaßnahmen, bzw.
• für die Ablöse der Restschuld eines Annuitätendarlehens nutzen.

Bei der Berechnung eines Bausparvertrags ist viel Sorgfalt geboten, damit das Bauspardarlehen zum Wunschtermin tatsächlich zuteilungsfähig ist. Die monatliche Belastung aus der höheren Monatsrate dürfen die finanziellen Möglichkeiten des Bausparers nicht überfordern. Häufig erfolgt die Beratung unter falschen Annahmen, mit überhöhten Sparraten oder der Sparer erhält die Berechnungen zum Bausparvertrag nicht schriftlich. Die Kalkulation ist später nicht mehr nachvollziehbar, wenn die Zuteilung nicht gewährt wird. Eine teure Zwischenfinanzierung kann die Folge sein.

Bausparverträge mit niedrigeren Darlehenszinsen können sich als Vorsorgeverträge für Reparaturmaßnahmen eignen. Vorsorgesparer dürfen jedoch die sehr hohen Vertragskosten und die ungünstige Guthabenverzinsung während der Ansparphase nicht übersehen. Auch sollten zukünftige Darlehensnehmer bedenken, dass für das Bauspardarlehen ein regulärer Darlehensantrag notwendig ist. Arbeitslosigkeit oder Selbständigkeit sind oft Ausschlusskriterien im Baufinanzierungsprozess.

Fazit: Ein Bausparvertrag ist nicht generell sinnvoll oder für jeden empfehlenswert. Es gibt auch nicht den Vertrag für jedermann. Bausparverträge müssen immer individuell, aufgrund der persönlichen finanziellen Situation und der Ziele, mit den aktuellen tariflichen Bedingungen berechnet werden.

3. Sind Bauspardarlehenszinsen günstiger als Bankzinsen?

Während der Niedrigzinsphase, die bis 2022 andauerte, waren Bauspardarlehenszinsen häufig nicht günstiger als Bankzinsen. Bei steigenden Zinsen für herkömmliche Bankkredite können Bauspardarlehen attraktiv sein, da die Zinshöhe für das Bauspardarlehen schon beim Abschluss eines Bausparvertrags festgeschrieben wird.

Faustregel: Alte Bausparverträge mit hoher Guthabenverzinsung eignen sich als Sparverträge, nicht aber unbedingt als Darlehensverträge. Auch ein Tarifwechsel lohnt sich wegen der Verluste bei der Bonus- und Guthabenverzinsung nicht.

4. Lässt sich der Bausparvertrag als Geldanlage nutzen?

Der Bausparvertrag eignet sich nicht als klassische Geldanlage. Die hohen Abschlussgebühren von rund 1,0 bis 1,6 Prozent der Bausparsumme zehren an den in der Regel mageren Sparzinsen. Das Vertragsguthaben ist zweckgebunden, sofern vom Staat die Wohnungsbauprämie gutgeschrieben wurde. Lediglich bis zum 25. Lebensjahr entfällt diese Zweckgebundenheit.

5. Welche Nachteile hat der Bausparvertrag?

Die größten Nachteile sind die hohen Kosten, die starren Vertragskonstruktionen in den Tarifbedingungen sowie intransparente Zuteilungsbedingungen. Selbst bei Bauspartarifen mit niedrigen Darlehenszinsen geht dieser Zinsvorteil fast verloren, da für die Niedrigzinsdarlehen sehr hohe verbindliche Tilgungsraten vorgesehen sind. Statt langsamer Tilgung, niedriger monatlichen Gesamtrate und Entlastung vom Baufinanzier, verursacht dieser Finanzierungsbaustein selbst bei kleineren Darlehenssummen eine relativ hohe Belastung. Hohe Bauspardarlehen würden fast jedes Baufinanzierungs-Budget sprengen.

6. Welche Bausparsumme ist sinnvoll?

Da der Bausparvertrag mit der sogenannten Regelsparrate monatlich zu besparen ist, richtet sich die Bausparsumme nach den individuellen Zielen und nach der Sparfähigkeit. Da sich die hohen Abschlussgebühren nach der Bausparsumme berechnen, ist es nicht wirtschaftlich sinnvoll, zu hohe Verträge abzuschließen. Wenn die monatlichen Regelraten nicht geleistet werden, kann die Bausparkasse den Vertrag kündigen, was regelmäßig zum Verlust der Abschlusskosten führt.

7. Ist eine Bausparvorfinanzierung eine sinnvolle Alternative zum Hypothekendarlehen?

Beim Bausparvorausdarlehen oder der Bausparvorfinanzierung ist der Bausparvertrag erst neu angelegt oder noch nicht voll bespart. Wenn die Bausparkasse oder die Hausbank das reguläre Bauspardarlehen vorfinanzieren muss, handelt es sich um ein teures Finanzkonstrukt. Die Vorfinanzierungszinsen sind oft höher als marktüblich. Diese Zinsen sind zudem bis zur Zuteilung vom Bausparvertrag auf die gesamte Finanzierungssumme gleichbleibend zu zahlen, da diese Art von Darlehen tilgungsfrei geführt wird. Die Darlehenstilgungsraten zahlt der Darlehensnehmer als Sparrate in den Bausparvertrag ein und sie bleiben bis zur Zuteilung unberücksichtigt. Erst durch den zuteilungsreifen Bausparvertrag tilgt sich die Vorfinanzierung in einer Summe. Die absolute Zinsbelastung bei Bausparvorfinanzierungen ist hoch und das Konstrukt für die meisten Darlehensnehmer unübersichtlich. Es laufen parallel zwei Verträge: ein Darlehensvertrag nur für die Zinszahlung und ein Bausparvertrag mit der Sparrate für die spätere Tilgung. Ein zinsgünstiges, transparentes Hypothekendarlehen ist häufig die bessere Wahl.

8. Welche Sicherheiten sind für das Bauspardarlehen nötig?

Beim Bausparkassendarlehen ist eine Beleihung laut Bauspargesetz bis zu 80 Prozent des Beleihungswertes, bzw. ca. 70 Prozent des Kaufpreises zulässig. Die Voraussetzung dafür ist eine entsprechende grundbuchliche Sicherung im 2. Rang, die Grundschuld. Die restlichen 30 Prozent des Kaufpreises sind aus Eigenmitteln zu finanzieren.

Viele Bausparkassen gewähren das Bauspardarlehen unter 30.000,00 Euro auch „blanko“ oder „negativ“, das heißt ohne Grundschuld. Dies bedeutet einen vereinfachten Darlehensprozess und auch eine Kostenersparnis, da kein neuer Eintrag in das Grundbuch notwendig ist.

9. Lohnt sich ein Bausparvertrag für die Erneuerung der Heizung?

Wenn die Investition in wenigen Jahren geplant ist, bleibt zu wenig Zeit, den Vertrag fertig zu besparen bzw. in die Zuteilung zu bringen, damit das günstige Darlehen ausgezahlt werden kann.
Für Sanierungsmaßnahmen kommen höchstens kleinere Vorsorgebausparverträge in Frage, die nach Erreichen der Mindestspargrenze von 40 Prozent der Bausparsumme Bauspardarlehen blanko (ohne Sicherheiten im Grundbuch) von maximal 30.000,00 Euro auszahlen. Generell lohnt es sich, auch gesonderte Förderprogramme, beispielsweise über die Kfw-Bank, zu prüfen.

10. Gibt es Förderungen für den Bausparvertrag?

Der Staat unterstützt die Bausparer mit zehn Prozent Wohnungsbauprämie der jährlich eingezahlten Summe, maximal jedoch 70 Euro für Alleinstehende und 140 Euro für Verheiratete.
Voraussetzungen für die Förderung sind:

• Maximal zu fördernde Sparleistung von 700 Euro Single / 1.400 Euro bei Paaren pro Jahr im Bausparvertrag
• Die Sparleistung kommt aus Eigenmitteln, vermögenswirksame Leistungen des Arbeitgebers sind nicht förderfähig
• Das zu versteuernde Einkommen darf bei Singles 35.000 Euro im Jahr nicht übersteigen, bei verheirateten Paaren gilt die Grenze bis 70.000 Euro. Das Bausparguthaben ist wohnwirtschaftlich zu verwenden, zum Beispiel für Bau, Kauf oder Modernisierungen einer Immobilie (Ausnahme bis zum 25. Lebensjahr).

Die Einzahlung von vermögenswirksamen Leistungen (vwL) vom Arbeitgeber in einen Bausparvertrag bringt den Anspruch auf die Arbeitnehmer-Sparzulage von neun Prozent der jährlichen Sparleistung bis maximal 470 Euro bei alleinstehenden Personen und 940 Euro bei verheirateten Paaren.

Voraussetzungen für die staatliche Förderung:

• Die Sperrfrist von sieben Jahren muss eingehalten werden. In dieser Zeit können Sparende nicht über das Guthaben verfügen.
• Einkommensgrenzen des zu versteuernden Einkommens von maximal 40.000 Euro für Singles und 80.000 Euro für Ehepaare.