Maklervertrag: Provision, Laufzeit und Zusatzkosten

Ob Mietwohnung, Hauskauf oder Immobilienverkauf: Maklerinnen und Makler können viel Arbeit abnehmen, aber auch Kosten auslösen, die häufig unterschätzt werden. Entscheidend ist, welche Art Vertrag Verbraucherinnen und Verbraucher abschließen und wann genau eine Provision fällig wird.

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Was ist ein Maklervertrag?

Der Makler soll eine Gelegenheit zum Vertragsabschluss nachweisen oder den Vertrag vermitteln. Bezahlt wird typischerweise erst, wenn der Miet- oder Kaufvertrag zustande kommt. Ein Maklervertrag kann schriftlich, per E-Mail oder online zustande kommen. Im Kaufbereich (Wohnung/Einfamilienhaus) gibt es zudem besondere Formvorgaben.

Die drei häufigsten Maklerverträge

• Einfacher Maklerauftrag: Der Makler wird beauftragt, der Eigentümer darf aber in der Regel parallel selbst verkaufen/vermieten. Häufig sind auch weitere Makler möglich.
• Alleinauftrag: Der Eigentümer verpflichtet sich, keinen zweiten Makler zu beauftragen. Ob der Eigentümer selbst verkaufen/vermieten darf, hängt vom Vertragsinhalt ab.
• Qualifizierter Alleinauftrag: Der Eigentümer verpflichtet sich, alle Interessenten an den Makler zu verweisen bzw. nicht ohne den Makler einen Vertrag abzuschließen. Hier besteht das größte Kostenrisiko, denn die Provision kann auch fällig werden, wenn der Abschluss ohne Maklerhilfe erfolgt.

Grundsätzlich gilt, dass eine Provision nur bei Erfolg anfällt. Voraussetzungen sind hier ein wirksamer Maklervertrag. Der Makler hat eine Leistung erbracht. Es kommt zum Kauf- oder Mietvertrag. Schließlich muss die Tätigkeit des Maklers hierfür ursächlich sein.

Provision, Halbteilungsgrundsatz, Laufzeit und Kündigung

Wenn Verbraucherinnen und Verbraucher das Objekt oder den Vertragspartner bereits nachweislich kannten, kann die “Mitursächlichkeit” fehlen. Auch spätere Abschlüsse können noch mit der Maklertätigkeit zusammenhängen – das ist oft ein Streitpunkt im Einzelfall. Auch wenn der Makler kaum etwas gemacht hat, fällt gegebenenfalls Provision an, wenn die Vermittlung für den Abschluss mitursächlich war.

Beim Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern gibt es seit Ende 2020 besondere Verbraucherschutzregeln: der Maklervertrag muss in Textform geschlossen werden, wobei eine E-Mail ausreicht.

Bei Maklerverträgen gilt der „Halbteilungsgrundsatz“: Wenn Käufer und Verkäufer beide zur Provision herangezogen werden, darf die Käuferseite grundsätzlich nicht mehr zahlen als die Verkäuferseite.

Viele Maklerverträge sind befristet (z. B. drei oder sechs Monate). Andere laufen unbefristet mit Kündigungsfrist. Hierbei ist zu beachten, dass die Kündigung die Zusammenarbeit beendet, aber sie macht einen bereits entstandenen Provisionsanspruch nicht ungeschehen. Auch kann es passieren, dass nach Kündigung ein Vertrag zustande kommt, der noch auf einem vom Makler hergestellten Kontakt beruht.

Weitere Kostenfaktoren

Neben der Provision gibt es noch andere Kostenfaktoren. Manchmal gibt es im Vertrag Klauseln wie “Aufwendungsersatz”, “Marketingpauschale” oder “Reservierungsgebühr”. Aufwendungsersatz (also Kostenerstattung) gibt es in der Regel nur, wenn das ausdrücklich vereinbart ist und die Kosten nachvollziehbar sind.

“Reservierungsgebühren” sind ein eigenes Streitthema: Sie klingen harmlos, können aber ein Kostenrisiko darstellen, ohne dass am Ende ein Miet- oder Kaufvertrag zustande kommt. Hier lohnt es sich, sehr genau hinzuschauen und notfalls nicht zu unterschreiben, bevor alles klar ist.

Bei der Vermittlung von Wohnraum zur Miete gilt seit 2015 das Bestellerprinzip oder “wer bestellt, bezahlt” In der Regel zahlt die Maklerprovision die Person, die den Makler beauftragt hat. Für Wohnungssuchende bedeutet das, dass sie grundsätzlich keine Provision zahlen müssen.

Fazit: Ein Maklervertrag kann eine Kostenfalle werden, wenn Laufzeit, Provisionsauslöser und Zusatzkosten unklar bleiben. Wer vorab sauber prüft, dokumentiert und sich nicht unter Druck setzen lässt, mindert das Risiko deutlich. Fragen Sie nach schriftlicher Klarheit zu Laufzeit, Provisionshöhe, Auslösern, Zusatzkosten und Stornooptionen vor Abschluss.

Quellen:

• IHK Frankfurt: Voraussetzungen des Provisionsanspruchs nach § 652 BGB (Überblick).
• §§ 656a ff. BGB (Textform, Kostenverteilung beim Kauf von Wohnung/Einfamilienhaus) – Hintergrund im Bundesrats-/Gesetzgebungsverfahren (PDF).
• anwalt.de-Rechtstipps: Überblick zum Halbteilungsgrundsatz (§§ 656c/656d BGB) seit der Reform 2020.
• Bestellerprinzip (§ 2 Abs. 1a WoVermRG), IHK Wiesbaden (Stand 19.01.2026) und Berliner Mieterverein (Praxisüberblick).