Wann ist eine Mieterhöhung rechtens?

Bei freifinanzierten Wohnungen ist eine Mieterhöhung nicht beliebig möglich, sondern ist per Gesetz an strenge Vorgaben gebunden. Vermieter sind verpflichtet, Erhöhungen den Mietern gegenüber anzukündigen und deren Zustimmung einzuholen. Im Folgenden erhalten Mieter einen Überblick über Formen der Mieterhöhung und deren rechtliche Basis.

Mieterhöhungen auf ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 BGB)

Vermieter haben das Recht, die Miete auf den ortsüblichen Satz anzuheben, sofern die Miete die letzten 15 Monate unverändert blieb. Als „ortsüblich“ versteht sich der Durchschnitt, den Mieter innerhalb der letzten vier Jahre für vergleichbare Wohnungen in der Gegend bezahlen. Der Vermieter ist verpflichtet, ein Mieterhöhungsverlangen in Textform zu erklären und dem Mieter mit Begründung zukommen zu lassen.

Zur Begründung dienen folgende Dokumente/Erklärungen:

• Ein einfacher oder qualifizierten Mietspiegel
• Eine Auskunft aus einer Mietdatenbank
• Ein Sachverständigengutachten
• Die Benennung von drei Vergleichswohnungen mit deren Entgelten

Insgesamt dürfen Vermieter die Miete bei der Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete innerhalb von drei Jahren um maximal 20% erhöhen. In manchen bayrischen Städten und Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt liegt die Kappungsgrenze bei nur 15%. Wurde diese Kappungsgrenze bereits ausgeschöpft, dürfen Vermieter innerhalb der Dreijahresperiode keine weitere Erhöhung mehr vornehmen. Die einzige Ausnahme bilden Modernisierungsmaßnahmen.

Vergleichswohnungen, die die Vermieter aufführen, haben in Bezug auf Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage ähnlich zu sein. Für den Mieter sind die Vergleichswohnungen klar zu benennen, damit gegebenenfalls eine Überprüfung der Wohnungsmerkmale möglich ist. Ein Anspruch auf Besichtigung der Wohnung ergibt sich aber daraus nicht. Die Erhöhung darf nur bis zur günstigsten angegebenen Wohnung ausgesprochen werden. Eine Mieterhöhung über den Betrag der Vergleichsmiete ist nicht erlaubt. Als Basis dafür wird die Nettokaltmiete herangezogen, die Betriebskosten bleiben außer Betracht.

Umfasst der Mietvertrag eine Staffelmiete, Indexmiete oder Pauschalmiete, sind Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete ausgeschlossen.

Aus unserer Beratungspraxis: Die häufigsten Fehler, die ein an die Mieter gerichtetes Mieterhöhungsverlangen auf die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558 BGB unwirksam macht:

• Textform nicht eingehalten, z.B. mündliche Absprache zählt nicht
• Fehlende Vollmacht, z.B. bei einer Verwaltungsgesellschaft oder anderen Vertretern
• Nicht alle Vermieter sind als Absender benannt – gemäß Mietvertrag
• Nicht alle Mieter sind als Empfänger benannt – gemäß Mietvertrag
• Keine klare Nennung der Ausgangsmiete und des Erhöhungsbetrags
• Nichteinhaltung der Sperrfristen
• Keine zulässige Begründung
• Fehlende Aufforderung an den Mieter zur Zustimmung
• Umstellung von einer Bruttomiete auf Nettokaltmiete
• Vertraglich vereinbarte Index- oder Staffelmiete

Mieterhöhungen bei Staffelmiete (§ 557a BGB)

Manchmal kommt es vor, dass Vermieter und Mieter eine Staffelmiete vereinbaren. Hier wird im Mietvertrag festgelegt, dass sich zu bestimmten Zeiten die Miete automatisch erhöht. Mit dem einmaligen Vertragsabschluss stimmt der Mieter den künftigen Mieterhöhungen zu. Weitere Mieterhöhungen sind während der Laufzeit einer Staffelmietvereinbarung unzulässig.

Nachteile für Verbraucherinnen und Verbraucher: Der Anstieg der Miete darf mehr als 20% innerhalb von drei Jahren betragen und zwischen den Erhöhungen müssen lediglich 12 Monate gleichbleibende Mietbeträge sein. Eine Prüffrist von zwei Monaten, wie sie bei Erhöhungen auf ortsübliche Vergleichsmieten existiert, entfällt bei der Staffelmiete. Unser Rat: Vor Unterzeichnung des Vertrages genau prüfen, ob die feste Planbarkeit auch wirtschaftliche Vorteile mit sich bringt.

Mieterhöhungen bei einer Indexmiete (§ 557b BGB)

Die Vertragsparteien legen eine Indexmiete fest und binden sich damit an die allgemeine Preisentwicklung. Die Mieterhöhungen orientieren sich hierbei am sogenannten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland, den das Statistische Bundesamt vorlegt. Gesetzliche Grundlage bildet hierzu §557b im BGB. Eine Erhöhung ist nicht automatisch geregelt, sondern bedarf vorab einer Erklärung des Vermieters in Textform.  Umgekehrt haben Mieter die Möglichkeit selber aktiv zu werden, sofern sich der Verbraucherpreisindex (VPI) zu Ihren Gunsten ändert. Die geänderte Miete ist mit Beginn des übernächsten Monats nach dem Zugang der Mitteilung zu entrichten. Über den Zeitraum von einem Jahr muss dann auch in diesem Fall eine konstante Miete gewährleistet sein. Die Jahresfrist läuft ab Mietbeginn oder ab der letzten Mieterhöhung.

Mieterhöhung nach Modernisierung (§ 559 BGB)

Plant der Vermieter Modernisierungsarbeiten, ist der Mieter drei Monate vor Beginn der Arbeiten in Kenntnis zu setzen. In Textform erhält er nähere Auskünfte über die Planung:

• Art und Umfang der Modernisierungsmaßnahme
• Beginn und Dauer der durchzuführenden Arbeiten
• Die zu erwartende Mietererhöhung in absoluten Beträgen
• Die künftigen Betriebskosten ebenfalls in absoluten Beträgen
• Hinweis auf Widerspruch im Härtefall

Nach Abschluss der Arbeiten kann der Vermieter die Miete anheben. Die Mieterhöhung hat der Vermieter schriftlich mitzuteilen. In diesem Fall benötigt er keine weitere Begründung mehr für die Mietsteigerung. In Kraft tritt die Erhöhung erst zu Beginn des dritten Monats nach Erhalt der Mitteilung.

Nach dem neuen Mietrechtsanpassungsgesetz (§ 559 BGB) dürfen Vermieter ab dem 1. Januar 2019 die Modernisierungskosten bundesweit und gebietsunabhängig nur noch bis zu 8 Prozent (früher 11%) auf die Jahresmiete aufschlagen.

Zusätzlich führte das Gesetz für die Erhöhung nach einer Modernisierung noch eine Kappungsgrenze ein, die Bezug auf die Ausgangsmiete nimmt: Nach einer Modernisierung darf der Vermieter innerhalb von sechs Jahren die Miete nicht mehr als drei Euro pro m² erhöhen. Betrug die Ausgangsmiete weniger als sieben Euro je Quadratmeter, sind nur maximal zwei Euro Aufschlag möglich.

Ein vereinfachtes Modernisierungsverfahren wurde gesetzlich (§ 559c BGB) ergänzt: Anwendung findet es bei Investitionen bis zu 10.000 Euro. Hier erfolgt lediglich ein Pauschalabzug von 30 Prozent der Maßnahmenkosten für den sogenannten Erhaltungsaufwand. Den verbleibenden Betrag darf der Vermieter auf die Miete aufschlagen.

Zustimmung zur Mieterhöhung (§ 558b BGB)

Eine Zustimmung zur Mieterhöhung erfolgt schriftlich oder mündlich. Stimmt der Mieter der Mieterhöhung zu, schuldet er die erhöhte Miete zu Beginn des dritten Kalendermonats nach dem Zugang des Schreibens (bei Zugang im März greift die Erhöhung z.B. ab 1. Juni). Ist die Erhöhung nur zu einem Teil berechtigt, z. B. wenn die Anhebung der Miete die Kappungsgrenze überschreitet, empfiehlt sich für den Mieter eine Teilzustimmung. Verweigert der Mieter eine Zustimmung, hat der Vermieter das Recht, innerhalb von drei Monaten auf eine Erteilung der Zustimmung zu klagen.

Sonderkündigungsrecht für Mieter (§ 561 BGB)

Im Falle einer Mieterhöhung steht dem Mieter ein Sonderkündigungsrecht zu. Diese Frist gilt bis zum Ende des zweiten Folgemonats nach Erhalt des Schreibens. Kündigt der Mieter innerhalb dieses Zeitraums, muss er innerhalb zwei weiterer Monate aus der Wohnung ausziehen (§ 561 BGB). Die angekündigte Mieterhöhung tritt folglich nicht mehr ein.