Beteiligungen
Beteiligungen, auch geschlossene Fonds genannt, unterscheiden sich gegenüber offenen Publikumsfonds, dessen Anteile man börsentäglich kaufen und verkaufen kann. Die Anteile von Beteiligungen sind nicht so einfach handelbar und können, wenn überhaupt, nur auf dem sogenannten Zweitmarkt wieder veräußert werden.
Zielinvestment dieser Konstrukte kann grundsätzlich alles sein, wobei sich die meisten Produkte auf Sachwertanlagen konzentrieren. Die gängigsten am Markt angebotenen Beteiligungen investieren in
- Immobilien
- Schiffe
- Flugzeuge
- Private Equity
- Solar- und Windkraftanlagen
Ablauf einer Beteiligung am Beispiel eines geschlossenen Immobilienfonds
Ein Initiator, auch Emissionshaus genannt, sucht sich oder plant ein geeignetes Sachwertinvestment und gründet zu dessen Erwerb und Nutzung eine neue Firma. Am Beispiel eines geschlossenen Immobilienfonds sieht das folgendermaßen aus:
Der Initiator findet einen aus seiner Sicht lukrativen Bürokomplex, der zum Verkauf angeboten steht oder er plant den Neubau eines solchen Gebäudes. Er gründet eine Gesellschaft und wirbt um Anleger, die ihr Geld in diese Gesellschaft investieren, damit genug Kapital zum Kauf der Immobilie vorhanden ist. Wenn er genügend Anlegergelder eingeworben hat, wird der Fonds geschlossen und es kommen keine neuen Investoren hinzu – deshalb auch der Begriff „Geschlossener Fonds“. Danach sagt ihnen der Initiator zu, die späteren Mieteinnahmen an die Anleger auszuzahlen. Diese Auszahlungen nennen sich dann Ausschüttungen. Nach einer prognostizierten Laufzeit von teilweise bis zu 30 Jahren, ist es geplant, die Immobilie wieder zu verkaufen und den Erlös unter den Anlegern aufzuteilen. Zum Schluss erfolgt die Auflösung der Gesellschaft.
Abbildung: Prognostizierter Verlauf einer Beteiligung
Solange sich das Geschäftsmodell des geschlossenen Fonds auch in der Realität gemäß den Prognoserechnungen entwickelt, ist daran grundsätzlich nichts auszusetzen.
Doch Vorsicht: So simpel sich das Geschäftsmodell anhört ist es leider nicht und birgt für die Anleger zum Teil existenzbedrohende Risiken. Häufig nutzen diese Investmentkonstrukte nämlich nicht nur die Anlegergelder zum Erwerb der diversen Sachwerte, sondern finanzieren diese zusätzlich über einen Kredit, der teilweise 50 Prozent des Kaufpreises ausmacht, womit ein großer Fremdfinanzierungsanteil in dem Projekt vorliegt. Durch das Fremdkapital ist ein weiterer Gläubiger an der Unternehmung beteiligt, der bei Liquiditätsproblemen des Fonds vorrangig bedient wird.
Risiken der Anlagemöglichkeit
Die Risiken dieser Anlagemöglichkeit sind vielfältig: Die Prognoserechnungen können nicht eingehalten werden, da die Immobilie nicht zu dem geplanten Preis vermietet werden kann oder es besteht Leerstand, weil Mieter wieder ausziehen und sich kein neuer Mieter findet. Wenn dieser Zustand über einen längeren Zeitraum anhält, gerät der Fonds in finanzielle Schieflage. Als erster Schritt informiert der Initiator in diesem Fall die Anleger darüber, dass bis auf weiteres keine Ausschüttungen mehr erfolgen. Greift diese Maßnahme zur Stabilisierung nicht, fordert er die Anleger dazu auf, ihre bisher erhaltenen Ausschüttungen wieder zurückzuzahlen, um so der Gesellschaft zu Liquidität zu verhelfen. Fruchtet dieser Schritt ebenfalls nicht, tritt die Fondsgeschäftsführung in Verhandlungen mit der finanzierenden Bank ein und bittet um Kreditstundungen. Wenn dies aus Sicht der Bank nicht machbar ist, bleibt nur noch die Anmeldung einer Insolvenz des Fonds. Das Insolvenzgericht bestellt einen Insolvenzverwalter, der die Immobilie verkauft. Aus dem Verkaufserlös werden dann die noch ausstehenden Kosten beglichen und soweit möglich, die Fremdfinanzierung der Bank getilgt. Erst wenn nach der Befriedigung der Gläubiger noch etwas von dem Geld übrig ist, wird der Restbetrag an die Anleger verteilt. In den meisten Fällen gehen die Anleger dabei leer aus, denn laut dem Gesellschaftsvertrag stehen sie als Mitunternehmer am Ende der „Verwertungskette“.
Gelegentlich müssen die Anleger in so einem Fall nicht nur den Totalverlust ihres investierten Kapitals verkraften, sondern zusätzlich noch erhaltene Ausschüttungen aus der Vergangenheit zurückzahlen. Dies geschieht nämlich dann, wenn die Ausschüttungen nicht aus dem operativen Gewinn getätigt wurden, sondern aus dem Einlagekapital der Investoren. Emissionshäuser greifen oftmals zu diesem Mittel, um ihre Leistungsbilanzen positiv erscheinen zu lassen.
Fazit: Beteiligung als hochrisikoreiches Anlageprodukt
Eine unternehmerische Beteiligung stellt immer ein hochrisikoreiches Anlageprodukt dar, denn als Anleger sind Sie Mitunternehmer der Gesellschaft und haften mit Ihrer Einlage. Sie partizipieren nicht nur an den möglichen Gewinnen, sondern auch an den erwirtschafteten Verlusten – bis hin zum Totalverlust. Bei früheren Beteiligungsvarianten, die als Gesellschaft des bürgerlichen Rechts (GbR) aufgelegt wurden, haften die Anleger sogar mit ihrem gesamten Privatvermögen und werden im schlechtesten Fall in die Privatinsolvenz getrieben.
Die Anlageform Beteiligung eignen sich, wenn überhaupt, nur für sehr vermögende Anleger als eventuelle Beimischung zum Portfolio. Alle anderen sollten die Finger davon lassen, da die einzigen Parteien, die wirklich viel Geld damit verdienen, die Emissionshäuser, deren Steuerberater, Wirtschaftsprüfer und Rechtsanwälte sind.