Die eigene Immobilie als private Altersvorsorge?

Seit über fünf Jahren führen Europas Währungshüter eine Null-Zins-Politik und ein Ende ist weiterhin nicht absehbar. Für sichere Anlagen im Tagesgeld- oder Festgeldbereich erhalten Verbraucher*innen keine bzw. marginal geringe Zinsen. Übersteigt das Gesamtguthaben eine bestimmte Grenze, stellen Banken und Sparkassen den Sparern, die in einlagengeschützte Sparformen investieren, negative Zinsen in Höhe von minus 0,5 Prozent in Rechnung. Was ist in diesen Zeiten sinnvoll? Stellt das Eigenheim eine gute private Altersvorsorge dar? Damit der Traum vom eigenen Haus oder der eigenen Wohnung nicht zum Albtraum wird, gilt es einige Punkte zu beachten.

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Mietfrei und bei gut kalkulierter Finanzierung auch schuldenfrei im Ruhestand in der eigenen Wohnung oder im eigenen Haus zu leben, erhöht die Lebensqualität, dient dem Vermögensaufbau und macht unabhängig. Warum nicht jetzt bei dem momentanen Niedrigzinsniveau in den Traum der eigenen vier Wände investieren? Zunächst ist ein detailliertes Prüfen der Kosten unabdingbar.

Ehrlicher Kassensturz statt blauäugiger Investition

Eigenkapital ermitteln

Als erstes gilt es, das vorhandene Eigenkapital zu ermitteln. Stellen Sie sich hierfür folgende Frage: Wie viel von dem bisher Ersparten muss, kann oder soll in die Finanzierung einfließen?

Ohne jegliches Eigenkapital ist die Investition in eine Immobilie nicht sinnvoll, da selbst bei niedrigen Zinsen die Belastung zu hoch wäre. Außerdem verschlechtern sich die Konditionen der Banken, je höher der Finanzierungsbedarf ist. Es empfiehlt sich aber auch nicht, den letzten angesparten Cent in eine Baufinanzierung zu stecken, da ein gewisser Notgroschen für Unvorhergesehenes immer als Reserve zur Verfügung stehen sollte. Wägen Sie genau ab, wie viel Ihres Vermögens Sie in die Finanzierung einbringen.

Kreditrahmen erfassen

Um den Kreditrahmen zu erfassen, muss zunächst klar sein, in welcher Höhe sich die Kosten belaufen. Es ist nicht nur mit dem Kaufpreis für die Wohnung oder das Haus getan, sondern es fallen zusätzlich Notarkosten, Grundbuchkosten, Grunderwerbsteuer und gegebenenfalls auch Maklerprovision an. Hinzu kommen gegebenenfalls weitere Kosten, beispielsweise für eine neue Küche oder Renovierungs- bzw. kostenintensive Modernisierungsmaßnahmen bei einer gebrauchten Immobilie. Beim Neubau eines Hauses sind die Ausgaben für die Außenanlagen oder auch die Gebühren für den Hausanschluss von Strom, Gas, Telefon, Wasser und Abwasser zu bedenken. Achtung: auch im sogenannten „Festpreis“ sind nicht alle Leistungen enthalten. Deshalb ist es wichtig, die Kosten vollständig und konkret zu ermitteln.

Wurden die Gesamtkosten und das zum Einsatz kommende Eigenkapital erfasst, liegt der Kreditbedarf fest.

Belastbarkeit bestimmen

Um die Belastbarkeit zu bestimmen, bedarf es zunächst einer Aufstellung der monatlichen Einnahmen und Ausgaben. Welcher finanzielle Spielraum besteht für die Finanzierung? Wichtig: Die monatliche Belastung für die Zins- und Tilgungszahlung langfristig so planen, dass sie die persönliche Lebensqualität nicht zu stark einschränkt. Neben den Zahlungen für die eigenen vier Wände möchten Sie sicher auch noch in den Urlaub fahren und ein neues Auto sowie andere kostenintensive Anschaffungen stehen auch immer wieder an.

Instandhaltungsrücklage nicht vergessen

Was oftmals unzureichend beim Liquiditätsplan berücksichtigt wird, ist die sogenannte Instandhaltungsrücklage. Denn auch eine Immobilie ist wie viele andere Dinge ein Gebrauchsgegenstand und nutzt sich mit der Zeit ab. Irgendwann sind neue Fenster nötig, das Dach gilt es neu zu decken oder die Heizungsanlage fällt aus und es braucht eine neue. Solche regelmäßigen Investitionen sind nicht günstig und liegen oftmals im fünfstelligen Eurobereich. Deshalb ist neben der Finanzierung auch der Aufbau einer Instandhaltungsrücklage wichtig – und das auch bei einem Neubau. Denn auch ein neues Haus benötigt nach rund 20 Jahren eine neue Heizungsanlage.

Tipp: Als Faustregel bietet sich hierbei eine monatliche Sparrate in der Höhe der Wohnfläche an. Hat Ihr Haus also eine Wohnfläche von 150 qm, sollten Sie im Monat 150,00 Euro für Ihre Rücklage wegsparen und diese Belastung auch in Ihre Finanzierung mit einplanen.

Aufstellen des Finanzierungsplans

Wenn der Kreditbedarf und die persönliche Obergrenze der monatlichen Ratenzahlungen feststehen, gilt es, den Finanzierungsplan zu erstellen. Die Angebotspalette der Banken und Sparkassen ist sehr vielfältig. Wichtig: Holen Sie sich immer mehrere Angebote ein, um ein Gespür für die alternativen Vorschläge zu bekommen und dann in Ruhe zu entscheiden, welches Modell zu den persönlichen Lebensumständen am besten passt.

Folgende Fragen erleichtern die Entscheidung:

• Ist es möglich, Geld vom Staat über entsprechende energetische Baumaßnahmen zu erhalten? Welche Voraussetzungen müssen erfüllt sein, welche Antragsfristen gilt es einzuhalten?
• Wählen Sie neben staatlich geförderten Krediten das klassische Bankdarlehen mit fester Laufzeit und fester monatlicher Annuität oder präferieren Sie eher einen Bauspar-Kombikredit? Für beide Kreditmodelle gibt es für und wider. Es kommt immer auf den Einzelfall an.
• Wie lange sollen die Zinsen festgeschrieben werden? Klar ist, dass Sie für eine Zinsfestschreibung auf 20 Jahre einen höheren Zinssatz bezahlen, als wenn die Zinsen nur auf 15 Jahre oder bloß auf zehn Jahre festgeschrieben sind.

Entscheidend ist für jeden zukünftigen Immobilienbesitzer, egal für welches der vielen Finanzierungsmodelle er sich entscheidet, dass er das Finanzierungskonzept versteht. Wie funktionieren die einzelnen Kredite? Ist eine Sondertilgung während der Laufzeit möglich oder lässt sich die Rate nach unten oder oben verändern? Wie wirkt sich das im Zins- und Tilgungsplan aus? Wollen Sie alles bis zur letzten Rate fix vereinbaren, um jegliches Zinsänderungsrisiko zu vermeiden oder möchten Sie mit der Finanzierung flexibel auf Änderungen der Lebensumstände reagieren können?

Fazit

Der Kauf einer Immobilie ist eine langfristige Investition, die gründlich durchdacht und geplant gehört. Jede Finanzierung ist anders. Es ist unabdingbar, einen ehrlichen Kassensturz vorzunehmen. Auch einen detaillierten Finanzplan, der zu den persönlichen finanziellen Verhältnissen passt, gilt es aufzustellen, um dann im Ruhestand mietfrei in der eigenen Immobilie zu leben.

Klar ist: Ein Eigenheim ist durchaus ein geeigneter und wichtiger Baustein der privaten Altersvorsorge, es sollte allerdings nicht der einzige sein. Und das mietfreie Wohnen im Alter, wie es die Werbeslogans so oft anpreisen, bedeutet nicht, dass beim Eigenheim keine Kosten mehr anfallen.

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